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Mejora, Cambio o Subrogación de hipotecas en Málaga
Llevar a cabo la subrogación, el cambio o mejora de una hipoteca significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidas o reemplazadas por otro deudor u otra entidad financiera.
Tipos de subrogación de hipoteca
– Subrogación de hipoteca de deudor — Se cambia el titular del préstamo hipotecario. Esta forma de subrogar la hipoteca es la habitual cuando una casa ya está hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que realizará previamente un estudio de riesgos similar al que llevaría a cabo en la concesión de un préstamo. De esta manera, se puede asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí se tendrán que abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
– Subrogación de hipoteca de acreedor — Consiste, básicamente, en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca suele otorgar al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta forma, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos, aunque sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
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Qué debo tener en cuenta al realizar una subrogación o cambio de hipoteca?
Si se ha contratado un préstamo hipotecario y se piensa en subrogar la hipoteca a otra entidad, hay que informarse bien acerca de las nuevas condiciones y de los gastos que la subrogación de la hipoteca puede conllevar, para valorar si el cambio es óptimo.
Gastos de la subrogación de una hipoteca
En principio, llevar a cabo la subrogación de una hipoteca sin gastos no es posible. El proceso en sí requiere del abono de una comisión por subrogación, a la que se une un segundo pago, correspondiente a la nueva tasación de la vivienda.
Mejora tu hipoteca en Málaga
Los gastos que no tiene que abonar el solicitante a la hora de realizar la subrogación de su hipoteca, al hacerse cargo el banco, son: el impuesto de actos jurídicos documentados y los correspondiente a asesoría, registro y notaría. Descubre todas las hipotecas en Málaga que pueden mejorar tus cuotas
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Cambios de hipotecas o subrogación en Málaga
Consejos sobre los cambios o subrogaciones de hipotecas en Málaga
Realizar una subrogación de hipoteca puede ser una excelente decisión para mejorar las condiciones de tu préstamo o facilitar la compraventa de una vivienda. A continuación, te explicamos el proceso detallado para que puedas realizar este trámite de forma clara y eficiente::
Analiza tus necesidades y objetivos
Antes de iniciar el proceso, es importante tener claro el objetivo de la subrogación:
- ¿Buscas mejores condiciones financieras, como un interés más bajo?
- ¿Estás vendiendo tu vivienda y necesitas transferir la hipoteca al comprador?
Definir tu meta te ayudará a determinar el tipo de subrogación que necesitas (cambio de banco o cambio de titular).
Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación de hipoteca
. Este, por su parte, pondrá sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación, aqui es donde podemos ayudarte, gestionaremos todo el papeleo y te ayudaremos a encontrar las mejores opciones. .
- A continuación, y una vez se haya aceptado la subrogación de la hipoteca, el ‘nuevo banco’ se pondrá en contacto con el actual para comunicársela. Este último dispone de 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. También cuenta con 15 días para hacer una contraoferta, la cual puede:
- – Ser aceptada, lo que paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.
- – Ser denegada, siguiendo en marcha el proceso de subrogación o mejora de la hipoteca.
4. El último paso para subrogar o mejorar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario
Los beneficios que se obtienen de la subrogación de una hipoteca depende de si esta es de acreedor o de deudor:
Ventajas de la subrogación de deudor
En el caso de la subrogación de hipoteca de deudor, el ahorro se produce al no tener que realizar un nuevo préstamo, lo que evita el pago, de nuevo, de determinados gastos (como el que supone una nueva tasación) e impuestos (como el IAJD).
Ventajas de la subrogación de acreedor
En el caso de la subrogación de hipoteca de acreedor, no habría que abonar la comisión por cancelación, además de poder aprovechar ciertos beneficios fiscales. También es posible que, al subrogar la hipoteca, se negocien (y reduzcan) los intereses del préstamo hipotecario y se eliminen vinculaciones que se tenían en un principio.
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Cambios de hipotecas o subrogación en Málaga
Consejos sobre los cambios o subrogaciones de hipotecas en Málaga
La comisión por subrogación de hipotecas es un gasto que los bancos pueden cobrar cuando se realiza una modificación en la titularidad o en las condiciones de una hipoteca existente. En términos simples, ocurre cuando se cambia de banco (subrogación acreedora) o de titular del préstamo (subrogación deudora). Este coste es una compensación que la entidad financiera actual solicita por la pérdida de ingresos futuros al modificarse o trasladarse el préstamo hipotecario.
Su coste, limitado por ley, depende de varios factores como:
– Fecha de la firma de la hipoteca.
– Tipo de hipoteca (fija o variable).
– Finalidad de la subrogación.
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Tipos de subrogación de hipotecas y cuándo se aplica la comisión
Subrogación del acreedor (cambio de banco):
En este caso, el propietario de la vivienda decide trasladar su hipoteca a otro banco para obtener mejores condiciones, como un interés más bajo o la eliminación de comisiones adicionales. Si se realiza esta operación, el banco original puede cobrar una comisión por los trámites de cancelación del préstamo y la pérdida de los intereses futuros.Subrogación del deudor (cambio de titular):
Suele darse cuando se vende una vivienda con hipoteca y el comprador asume la deuda existente. En este escenario, el banco podría cobrar una comisión al deudor original por transferir la hipoteca al nuevo titular.
El coste de esta comisión depende del tipo de hipoteca y de lo estipulado en el contrato. Según la normativa actual, el porcentaje máximo permitido varía:
Para hipotecas a tipo fijo:
La comisión puede ser de hasta el 2% del capital pendiente durante los primeros 10 años, y hasta el 1,5% después.Para hipotecas a tipo variable:
En muchos casos, se aplica la compensación por riesgo de tipo de interés, cuyo cálculo depende de si el cambio genera una pérdida financiera para el banco.
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece límites claros para proteger a los consumidores frente a comisiones excesivas. Además, fomenta la competencia entre entidades bancarias, facilitando que los usuarios busquen alternativas más favorables sin enfrentarse a barreras económicas desproporcionadas.
¿Cómo evitar o reducir esta comisión?
- Negociación con el banco actual: A veces, los bancos están dispuestos a ofrecer condiciones más favorables para retener al cliente.
- Revisar el contrato original: Asegúrate de conocer todas las cláusulas antes de firmar, para evitar sorpresas en el futuro.
- Consultar con expertos financieros: Un profesional puede ayudarte a calcular si el ahorro obtenido al cambiar de banco compensa los gastos asociados a la subrogación. Nosotros podemos ayudarte hipotecasyprestamos.es te aconsejará cual es la mejor opción para ti.